Najem okazjonalny domu jednorodzinnego

Najem okazjonalny stanowi najbezpieczniejszą dla wynajmującego formę najmu. Pozwala wynajmującemu uniknąć kłopotów związanych z nierzetelnym najemcą, który nie chce się wyprowadzić z lokalu po ustaniu umowy.

Umowa najmu okazjonalnego i towarzyszące jej ujęte w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, opróżnieniu i wydaniu lokalu na żądanie wynajmującego w odpowiednim terminie oraz obowiązek wskazania przez lokatora innego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku zobowiązania do opróżnienia lokalu, stanowią solidne zabezpieczenie interesów wynajmującego. Do zalet tej umowy należą w szczególności:

· możliwość szybkiej eksmisji lokatora, który uparcie nie chce się wyprowadzić z lokalu, mimo że umowa została już rozwiązana,

· brak okresu ochronnego (przy zwykłym najmie nie można dokonać eksmisji od 1 listopada do 31 marca),

· możliwość wyeksmitowania z wynajmowanego lokalu także kobiety w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych czy obłożnie chorych.

Czy dopuszczalne jest posłużenie się tą korzystną formą najmu także w przypadku wynajmowania domu jednorodzinnego?

Przepis art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (okres ten można następnie przedłużyć). Może pojawić się wątpliwość, czy dom jednorodzinny jest również lokalem w rozumieniu wskazanej ustawy.

Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy sięgnąć do definicji lokalu, zamieszczonej w art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy, zgodnie z którą przez lokal należy rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Wprowadzenie do ustawy o ochronie praw lokatorów odrębnej definicji wskazuje, że nie można do terminu „lokal” odnosić definicji zawartych w innych ustawach, w szczególności w ustawie o własności lokali, która wymaga chociażby, aby lokal był samodzielny.

Interesująca nas definicja zawiera w zasadzie tylko jedno kryterium pozytywne zakwalifikowania jakichś pomieszczeń jako lokal mieszkalny – jest nim rzeczywista funkcja, jaką pełnią te pomieszczenia, a więc zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych albo prowadzenie działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Negatywną przesłanką uznania pomieszczenia za lokal jest jego przeznaczenie do krótkotrwałego pobytu osób (np. dom gościnny, hotel dla uchodźców, schronisko dla bezdomnych). Ustawa nie formułuje żadnych innych warunków, w szczególności brak jest w ustawie określenia jakichkolwiek kryteriów powierzchniowych. Nie ma również wymogu, aby lokal był lokalem samodzielnym. W związku z tak szerokim zakresem definicji, nie ma wątpliwości, że dom jednorodzinny także spełnia wyżej wskazane kryteria.

Powyższe stanowisko zdaje się znajdować także potwierdzenie w orzecznictwie, które dopuszcza możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego domu jednorodzinnego (por. uzasadnienie wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 28 stycznia 2011 r., sygn. IV SA/Wr 551/10).

Monika Moska i Barbara Wojciechowska - Nowaczyk

prawniczki, Kancelaria RW Law